La disciplina del diritto agli aggiornamenti ISTAT del canone di locazione per immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo è contemplata nell’art. 32 della Legge 27 Luglio 1978, n. 392 (cd. Legge sull’equo canone), come modificato dall’art. 1, comma nono sexies, della Legge 5 Aprile 1985, n. 118
Tale norma prevede che l’adeguamento del canone di locazione per le variazioni del costo della vita possa essere domandato dal locatore in presenza dei seguenti presupposti:
a) l’esistenza di un valido vincolo contrattuale;
b) un’apposita clausola contrattuale che stabilisca la variazione annuale della misura del canone secondo gli indici ISTAT (coeva alla stipulazione del contratto o contenuta in patto posteriore alla formazione del contratto medesimo);
c) la formulazione di una specifica richiesta, efficace per il periodo successivo alla stessa.
Sul punto, appare utile, tuttavia, precisare che il diritto all’aggiornamento ISTAT non sorge automaticamente in capo al locatore, per effetto della mera previsione contrattuale, ma è subordinato alla specifica e necessaria richiesta da parte di quest’ultimo.
Del resto, secondo la giurisprudenza di legittimità, la pattuizione di una clausola che prevedesse l’automaticità dell’aggiornamento del canone sarebbe nulla in base al disposto degli artt. 32 e 79 della L. 392/78 (Cfr. Cass. 06 Febbraio 1998, n. 1290; Cass. 15 Ottobre 2002, n. 14655).
Dunque, siffatto onere, dal quale parte locatrice non può essere dispensata in alcun modo, si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso potrà pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati (cfr. Cass. 02 Ottobre 2003, n. 14673).
Il ritardo, perciò, nella formulazione della richiesta comporta una riduzione del quantum dell’aggiornamento, nel senso che la base dell’adeguamento deve essere costituita dal canone nella misura originaria e non in quella che il locatore avrebbe potuto teoricamente pretendere attraverso una tempestiva richiesta delle varie annualità di aggiornamento.
Per contro, tale richiesta non necessita di forma scritta, pur se opportuna al fine di precostituire prova della medesima. Orbene, in mancanza della previsione di una forma determinata, la richiesta di aggiornamento del canone ex art. 32 L. n. 392/78 può essere formulata anche verbalmente nonché implicitamente o per fatti concludenti (Cfr. Cass. 15 Ottobre 2002, n. 14655).
Per completezza occorre ricordare che le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati e che il calcolo per gli aumenti del canone successivi al primo deve essere operato non con riferimento al canone base, bensì a quello dovuto al momento del computo e cioè al canone corrisposto, risultante dal canone base più l’aumento già praticato.
Sono, viceversa, da considerarsi nulle le clausole che stabiliscono nel corso del rapporto aumenti in misura superiore a quella legale.
Infine, si osserva che l’obbligazione di corrispondere gli aggiornamenti ISTAT dei canoni di locazione alle scadenze annuali ha natura di debito pecuniario, in quanto il relativo importo è determinato preventivamente in base a parametri calcolabili in misura esatta e, pertanto, essendo soggetto al principio nominalistico, non è sensibile alla svalutazione monetaria verificatasi medio tempore.
