L’amministratore è titolare ope legis – salvo diverse disposizioni statutarie o regolamentari – non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi comuni dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1130 numeri 3 e 4 Cc, ma anche del potere di «ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente» con l’obbligo di «riferirne nella prima assemblea dei condomini», ai sensi dell’articolo 1135 comma 2 Cc; di talché deve riconoscersi in capo allo stesso l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem laedere.
Corte di Cassazione, sentenza 25 febbraio 2003 n. 9027
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE I PENALE
SENTENZA 9027/2003
Osserva in fatto e in diritto
1. Con sentenza del 31.5.2002 il Tribunale di Brindisi dichiarava l’A. colpevole del reato di cui all’articolo 677 comma 3 Cp perché, quale amministratore dell’edificio condominiale sito in via Txxxxxx 6, non osservava l’ordinanza sindacale con cui gli si faceva obbligo di eseguire lavori urgenti sullo stabile in imminente pericolo di crollo sulla pubblica via e lo condannava alla pena di euro 500 di ammenda. Rilevava il giudice che, accertata dalla polizia municipale la pur parziale inottemperanza a quanto disposto con l’ordinanza sindacale, era ascrivibile all’imputato la violazione contestata, poiché l’A., in qualità di amministratore del condominio, avrebbe dovuto immediatamente, nonostante l’inerzia dei singoli condomini e indipendentemente dalla risoluzione di eventuali controversie civili, attivarsi per l’esecuzione in via d’urgenza dei lavori straordinari, indispensabili per scongiurare il pericolo di crollo di parti o tratti dell’intonaco di rivestimento dell’edificio, così garantendo la pubblica incolumità degli ignari passanti.
Avverso tale sentenza ha proposto impugnazione il difensore dell’imputato, eccependo la carenza in capo all’amministratore del condominio della qualità di soggetto attivo della contravvenzione de qua (secondo i principi civilistici in materia di condominio, soltanto ai proprietari dell’edificio poteva essere rivolta l’intimazione sindacale all’esecuzione di opere edilizie urgenti a salvaguardia della pubblica incolumità), considerato altresì che dalla prodotta documentazione si rilevava che l’assemblea condominiale, pur recando all’ordine del giorno la questione, aveva omesso di adottare alcuna deliberazione in proposito nelle riunioni appositamente convocate dall’amministratore.
2. Ritiene il collegio che sia destituito di fondamento il motivo di gravame fondato sull’erroneo assunto del difetto, in capo all’amministratore dei condominio, della qualità di destinatario dell’intimazione sindacale ad eseguire i lavori necessari per far fronte alla situazione di pericolo e, conseguentemente, di soggetto attivo del reato contravvenzionale di cui all’articolo 677 comma 3 Cp.
Il giudice di merito, con adeguato apparato argomentativo, ha fatto invero corretta applicazione nella fattispecie concreta del principio di diritto più volte affermato da questa Corte di legittimità, secondo cui negli edifici condominiali poiché l’articolo 677 Cp prevede che anche persona diversa dal proprietario sia tenuta alla conservazione, manutenzione o riparazione dell’edificio l’obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciante rovina di parti comuni della costruzione incombe sull’amministratore, pur potendo esso risorgere in via autonoma a carico dei singoli condomini qualora, per cause accidentali (ad esempio: indisponibilità dei fondi necessari o rifiuto dei condomini di contribuire alla costituzione del fondo spese occorrente), l’amministratore non possa adoperarsi allo scopo suindicato con la necessaria urgenza.
L’amministratore è infatti titolare ope legis – salvo diverse disposizioni statutarie o regolamentari – non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi comuni dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1130 numeri 3 e 4 Cc, ma anche del potere di «ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente» con l’obbligo di «riferirne nella prima assemblea dei condomini», ai sensi dell’articolo 1135 comma 2 Cc; di talché deve riconoscersi in capo allo stesso l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem laedere (Cassazione, sezione prima, 4 marzo 1997, Cancelliere; 19 giugno 1996, Vitale; sezione quarta, 6 maggio 1983, Scarabelli, rv. 159977; sezione sesta, 22 aprile 1980, Lavagna, rv. 145901; 4 maggio 1973, Parisi, rv. 125614; sezione terza, 13 luglio 1962, La marca, rv. 98901).
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.
Roma, 8 gennaio 2003.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA il 25 febbraio 2003.
