In materia di risoluzione del contratto per finita locazione (uso abitazione), il Tribunale di Nocera Inferiore, in persona del Giudice Cons. dott. Emanuela Musi, con la Sentenza n. 542 del 06.04.2016, accoglieva la domanda della locatrice, ritenendo che la disdetta del contratto per finita locazione avesse prodotto i suoi effetti essendo stata inviata al domicilio del conduttore e restituita al mittente per compiuta giacenza sei mesi prima della scadenza del quadriennio.
Nel contempo, il Tribunale di Nocera Inferiore rigettava la domanda riconvenzionale spiegata dal conduttore volta ad ottenere la restituzione delle somme pagate in più rispetto al canone previsto in contratto, ritenendo che, contrariamente a quanto eccepito dal convenuto, nessun aumento del canone era stato mai preteso dalla locatrice, la quale invece aveva chiesto soltanto l’adeguamento Istat.
Il conduttore impugnava la sentenza di primo grado, deducendo che il primo Giudice avesse omesso di motivare sui criteri di calcolo dell’adeguamento Istat laddove aveva ritenuto di poter utilizzare i conteggi allegati dalla locatrice senza disporne una verifica a mezzo di CTU.
L’appellante, quindi, concludeva chiedendo alla Corte di riformare la sentenza impugnata e, per l’effetto, in accoglimento della domanda riconvenzionale, avanzata in riferimento alle somme indebitamente versate per tutto il periodo in cui è intercorso il rapporto di locazione, chiedeva la condanna dell’appellata alla restituzione degli aggiornamenti istat non dovuti.
La Corte di Appello di Salerno, Prima Sezione Civile, composta dai magistrati: Presidente dott. Licia Tomay, Relatore dott. Assunta Niccoli e Consigliere dott. Rosa D’Apice, con la Sentenza n. 711/2018 del 30.05.2018, rigettava l’appello.
A tal uopo, il Collegio osservava che nel giudizio di primo grado il conduttore, nell’opporsi all’intimazione di sfratto, aveva spiegato domanda riconvenzionale per la restituzione delle somme a suo dire indebitamente pagate alla locatrice come aumento del canone.
La locatrice nelle sue difese aveva eccepito trattarsi di legittimi adeguamenti istat del canone.
Nel gravame, invece, senza, peraltro, neppure impugnare la sentenza nella parte in cui il Giudice di Prime Cure aveva ritenuto che le maggiori somme pagate non fossero aumenti del canone ma adeguamenti Istat validi in quanto consentiti dalla legge e dall’accordo tra le parti oltre che espressamente richiesti dalla locatrice, l’appellante avanzava per la prima volta la domanda di restituzione delle somme pagate come adeguamento Istat, “così introducendo una pretesa che non era contemplata né comunque riconducibile alla domanda riconvenzionale proposta davanti al Tribunale e che, pertanto, non era stata oggetto di specifica attività istruttoria in quella sede ( la stessa nomina di un CTU era stata chiesta dal conduttore al solo fine di determinare l’esatto ammontare delle somme dovute dalla locatrice a titolo di differenze sul canone non dovute e non già, come nel gravame l’appellante pretende di sostenere, per il corretto calcolo dell’Istat”.
La Corte di Appello di Salerno, quindi, soggiungeva che “E’ proprio per questa ragione che in primo grado la valutazione della correttezza del calcolo dell’adeguamento Istat fu fatta dal Giudice in via meramente incidentale, al limitato fine cioè di verificare la congruità delle richieste della locatrice rispetto agli adeguamenti Istat, senza dover emettere alcuna statuizione sul punto e quindi senza la necessità dell’ausilio di un consulente tecnico”.
Il Collegio puntualizzava, infine, che “La pretesa di restituzione delle somme pagate per l’adeguamento Istat – peraltro avanzata in evidente violazione del termine di decadenza di sei mesi dal rilascio dell’immobile (che nella specie è avvenuto il 05/12/13), come pure eccepito dalla locatrice – costituisce pertanto una domanda nuova, che, per la previsione dell’art. 437 cpc, non è ammissibile in appello né può ritenersi implicitamente proposta con la domanda riconvenzionale, giacché nelle conclusioni rassegnate nell’atto di gravame l’appellante ha chiesto l’accoglimento della domanda riconvenzionale proposta in primo grado ed al contempo la restituzione dell’adeguamento Istat”.
Per tali e tante ragioni la Corte di Appello di Salerno stabiliva che la sentenza impugnata non poteva essere oggetto di alcuna riforma.
