La Corte di Cassazione, con la Sentenza del 28 agosto 2008 n. 21774, precisa che, qualora una delle unità abitative sia stata concessa in usufrutto, gli oneri condominiali afferenti alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’art. 1004 c.c., sono a carico dell’usufruttuario, il quale, pertanto, è provvisto della relativa legittimazione passiva, sia sostanziale che processuale. Gli oneri condominiali afferenti riparazioni straordinarie, invece, ai sensi dell’art. 1005 c.c., rimangono a carico del nudo proprietario, nel quale si riscontra la relativa legittimazione passiva, sia sostanziale che processuale.
Nel caso concreto, infatti, in un condominio, una delle unità abitative era oggetto di concessione in usufrutto.
A fronte di tale situazione, l’Amministratore intimava al nudo proprietario, in via monitoria, il pagamento di alcune spese deliberate dall’assemblea.
Costui, però, proponeva opposizione avverso il decreto, dichiarandosi sprovvisto della legittimazione passiva rispetto alle sottese pretese creditorie.
In proposito, la Suprema Corte soggiunge che i parametri in base ai quali individuare la legittimazione passiva de qua sono quelli contenuti negli articoli 1004 e 1005 c.c., che regolano i rapporti fra nudo proprietario ed usufruttuario in tema di spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene.
L’art. 981 c.c., infatti, stabilisce che il titolare dell’usufrutto acquisisce il possesso della cosa ed il diritto di goderne, nonché di trarne i frutti fino al futuro consolidamento con la nuda proprietà.
Ecco che, le spese – e gli oneri in genere – afferenti la custodia, l’amministrazione e la manutenzione ordinaria del bene sono ad esclusivo carico dell’usufruttuario stesso, insieme alle spese straordinarie cagionate da difetto di cura ordinaria del bene (cfr. art. 1004 c.c.).
Le spese per le riparazioni straordinarie, viceversa, riguardando la conservazione della cosa, che alla scadenza dell’usufrutto sarà restituita al nudo proprietario, sono a carico di quest’ultimo (cfr. art. 1005 c.c.), salvi gli interessi sugli esborsi sostenuti, posti a carico dell’usufruttuario, godendo quest’ultimo in via immediata dei vantaggi e dei miglioramenti così apportati.
Corte di Cassazione civ., Sez. II, Sentenza 28 agosto 2008, n. 21774
Svolgimento del processo
Fatto
1. – Con decreto ingiuntivo del Tribunale di Firenze il condominio di via (omissis) intimò a P.P. il pagamento della somma di L. 17.139.600, oltre ad accessori, a titolo di oneri condominiali relativi all’appartamento di cui lo stesso P. era nudo proprietario. L’ingiunto propose opposizione avverso il decreto, sostenendo che, trattandosi di oneri di gestione ordinaria, essi spettavano all’usufruttuario, il proprio padre B.
Con sentenza del 9 dicembre 2000, il Tribunale di Firenze rigettò l’opposizione, ritenendo che, essendo il condominio terzo rispetto ai rapporti interni tra il nudo proprietario e l’usufruttuario, i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione e gestione dell’immobile fra costoro, stabiliti dall’art. 1004 c.c., non lo riguardavano.
Il P. propose gravame nei confronti di tale sentenza.
2. – Con sentenza del 23 febbraio 2003, la Corte d’appello di Firenze, in accoglimento del gravame, revocò il decreto ingiuntivo, condannando il condominio di Via (omissis) a rimborsare al P. quanto riscosso per effetto della esecutività del decreto stesso e della sentenza di primo grado, e condannandolo, altresì, al pagamento delle spese di lite.
La Corte di merito richiamo la giurisprudenza di legittimità secondo la quale è la natura della spesa a determinarne la imputazione a carico del nudo proprietario ovvero dell’usufruttuario, trattandosi di criteri di ripartizione stabiliti per legge, e non per via convenzionale.
3. – Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il condominio di (omissis) sulla base di un unico, articolato motivo. Ha resistito con controricorso il sig. P.P., che ha anche depositato memoria illustrativa.
Diritto
1. – Con l’unico, articolato motivo di ricorso si lamenta violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto, ed, in particolare, degli artt. 67 disp. att. cod. proc. civ., art. 63 disp. att. cod. civ., e degli artt. 978, 1004 e 1005 cod. civ., con riguardo anche agli artt. 1123, 1294, 1321 e 1372 cod. civ., nonché omessa e insufficiente motivazione. Sostiene il ricorrente che gli oneri in questione (di natura ordinaria) gravano, quanto meno in via solidale, sul nudo proprietario, e che i rapporti tra quest’ultimo e l’usufruttuario non sono opponibili ai terzi, nella specie al condominio creditore. Avuto riguardo alla natura intrinseca ed alle finalità dell’istituto condominiale, non sarebbe ammissibile la interpretazione restrittiva affermata dalla Corte di merito toscana, quasi che non si debba considerare condomino anche il nudo proprietario: con la conseguenza che sia quest’ultimo che l’usufruttuario dovrebbero ritenersi solidalmente responsabili nei confronti del condominio. In tale ottica, il legislatore ha previsto, con l’art. 63 disp. att. cod. civ., la solidarietà tra alienante ed acquirente per il pagamento dei contributi condominiali maturati nell’anno in corso ed in quella precedente.
2.1. – Il ricorso non è meritevole di accoglimento.
2.2. – Deve premettersi che la questione della solidarietà tra nudo proprietario ed usufruttuario risulta sollevata per la prima volta nella presente sede di legittimità. Il thema decidendum, quindi, deve restringersi alla questione della individuazione del soggetto tenuto al pagamento degli oneri ordinar nei confronti del condominio, dovuti in riferimento ad una unità immobiliare facente parte dello stesso, allorchè l’immobile sia oggetto di usufrutto.
2.3. – La risoluzione del quesito è intimamente connessa con la natura del diritto di usufrutto, che costituisce un diritto reale che deve essere reso pubblico con il mezzo della trascrizione (art. 2643 cod. civ., n. 2).
Correlando tale disciplina a quella dettata dal legislatore con riferimento agli obblighi nascenti dall’usufrutto e, segnatamente, alle spese ed oneri per la custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa oggetto del diritto, se ne deduce che l’usufruttuario è obbligato ad adempiere tutti gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione ed alla manutenzione della cosa oggetto del diritto e, per altro verso, che la sua posizione di titolare di un diritto valevole erga omnes determina tutti gli effetti conseguenti, sostanziali e processuali.
E, dunque, è l’usufruttuario legittimato attivo e passivo in tutti i rapporti che sono comunque riconducibili ai godimento della cosa (nella specie, l’unità immobiliare facente parte del condominio) nei limiti previsti dall’art. 1004 cod. civ., commi 1 e 2, mentre è il nudo proprietario, ex art. 1005 cod. civ., che deve provvedere alle riparazioni straordinarie: determinandosi, così, una diversa ma precisa legittimazione attiva e passiva in capo all’usufruttuario ed al nudo proprietario.
Sottolineato che, nella, specie, non è in discussione la natura degli oneri per i quali è stato richiesto il pagamento -oneri ordinari-, ne discende che la decisione impugnata resiste alla censura mossa dal ricorrente, e che proprio la specificità della previsione cui ha fatto riferimento il ricorrente (art. 63 disp. att. cod. civ., comma 2), lungi dal sostenere la tesi di un obbligo gravante anche sull’usufruttuario, conforta il riferimento ai principi generali che non consentono di prevedere né una regolamentazione solidale tra nudo proprietario ed usufruttuario, con riguardo agli oneri condominiali, né la legittimazione del nudo proprietario.
La disciplina dell’adempimento di detti oneri non può prescindere dalla diversa posizione in cui sono collocati il nudo proprietario e l’usufruttuario, che sono portatori di specifici diritti ed obblighi, autonomamente regolati.
2.4. – Del resto, le conclusioni cui approda il Collegio risultano in sintonia con le risultanze cui, sul tema, è già pervenuta la giurisprudenza di legittimità, la quale ha sottolineato che, quando la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l’atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes e quindi anche al condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ., in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario, tenuto conto che -in relazione al pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un’obbligazione propter rem, quindi tipica- la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; pertanto, poiché anche le spese dovute dall’usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all’assemblea interferire sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che verrebbero a incidere su diritti individuali (Cass. sentenza n. 23291 del 2006; v. anche Cass. sentenza n. 15010 del 2000).
3. – Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato, ed il ricorrente, in ossequio al criterio della soccombenza, deve essere condannato al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte:
rigetta il ricorso.
Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro 1.600,00, di cui Euro 1.500,00, per onorari.
