Il Tribunale di Nocera Inferiore, II Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Cons. Dott.ssa Emanuela Musi, con la Sentenza n. 1324/2017 del 19.05.2017 e pubblicata il 18.09.2017 (rg. n. 722/2011), ha affrontato la gravosa e complessa questione della responsabilità del Condominio per danni arrecati al condomino, offrendo interessanti spunti di riflessione.
Nel caso specifico, il condomino conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Nocera Inferiore il Condominio al fine di sentirlo condannare al risarcimento dei danni derivanti all’appartamento di cui era proprietario. L’attore esponeva, in particolare, che in seguito a lavori di ristrutturazione di una parete condominiale aveva subito danni alla sua proprietà derivanti da infiltrazioni d’acqua. Ancora, allegava che i predetti danni erano stati denunciarti anche dal proprio inquilino al Condominio, che nulla aveva fatto per eliminarli, tanto che l’inquilino si era determinato a comunicargli la disdetta dal contratto di locazione. L’attore lamentava, infine, che da quel momento l’appartamento non era stato più locato e che permaneva la condizione dei luoghi come derivante dalle infiltrazioni. Il Condominio si costituiva per resistere all’avverse pretese, eccependone l’infondatezza e l’assenza di nesso di causalità.
Espletata l’istruttoria, la causa veniva introitata a sentenza.
Il Tribunale, con la sentenza in commento, riteneva la domanda attorea solo in parte fondata e l’accoglieva nei termini che di seguito si espongono.
La fattispecie di responsabilità di cui alla domanda attorea veniva inquadrata nella cornice normativa dell’art. 2051 cc a norma del quale “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Orbene, il Giudice di Nocera Inferiore, dopo aver evidenziato che “La responsabilità da cosa in custodia presuppone la sussistenza di un rapporto di custodia e una relazione di fatto tra il soggetto responsabile e la cosa stessa tale da consentire il potere di controllarla e di eliminare prontamente le situazioni di pericolo insorte”, osservava che “tale responsabilità oggettiva (o presunta) in capo al custode non esonera il danneggiato dall’onus probandi della rapporto eziologico tra la causa è elemento (esaurendosi tale attività probatoria nella dimostrazione che l’evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, originariamente posseduta, o successivamente assunta, dalla cosa considerata nella sua globalità)”.
Quindi, illustrava i seguenti due punti fondamentali:
“resta a carico del custode, onde superare la presunzione di responsabilità, provare l’esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, dal carattere imprevedibile ed eccezionale, che può concretizzarsi anche nel comportamento colposo del danneggiato, idoneo ad interrompere il nesso causale tra la cosa custodita e l’evento dannoso che si è verificato”;
”Qualora persista l’incertezza sull’individuazione della concreta causa, pur essendo certo che essa derivi dalla cosa, la responsabilità rimane a carico del custode, non essendo il fatto ignoto idoneo ad eliminare il dubbio in ordine allo svolgimento eziologico dell’accadimento, difettando in concreto la prova del caso fortuito”.
Ripercorrendo l’iter logico-argomentativo, così come innanzi sintetizzato, il Tribunale di Nocera Inferiore decideva nel senso che l’attore, nel caso di specie, aveva sufficientemente provato, attraverso l’espletamento della prova testimoniale e le emergenze della c.t.u. tecnica espletata, la sussistenza del nesso di causalità tra la res e l’evento dannoso lamentato, chiarendo, sulla scia dell’orientamento ormai consolidato della Corte di Cassazione, che “l’impossibilità di affermare con certezza la causa determinante dell’infiltrazioni non esclude l’ascrivibilità del danno in capo al Condominio poiché tale danno, essendo derivato da un bene comune, obbliga il Condominio, quale custode di tali beni, ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio alla alcuno rispondendo, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini” (cfr Cass. 5741/2009; Cass. 2284 /2006; Cass. 25029/2008; Cass. 15291/2011).
Alla luce di tanto, il Tribunale di Nocera Inferiore sentenziava che il Condominio era interamente responsabile nei confronti della condomino per i danni all’appartamento, ma — in maniera attenta e lungimirante — non si diceva dello stesso avviso con riferimento ai danni lamentati dal condomino per la mancata corresponsione di canoni di locazione a causa dello scioglimento anticipato del contratto di locazione.
Infatti, l’On.le Giudicante, richiamando l’art. 1575 c.c. che, come è noto, prevede tra gli oneri del locatore quello di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto nonché eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, affermava che, nel caso concreto, lo stesso locatore, una volta ricevuta dal conduttore la segnalazione, avrebbe potuto provvedere a ripristinare lo status quo ante a sue spese “al fine di evitare il perdurare del grave motivo che poi ha giustificato la disdetta, salvo poi il diritto di rivalersi nei confronti del Condominio”.
Sulla scorta di tanto, il Tribunale stabiliva che, nel caso concreto, l’inerzia del locatore “configuri un concorso di colpa ex art. 1227 c.c. nella causazione della disdetta del contratto di locazione nella misura del 50%, mentre la restante percentuale va imputata al Condominio”.
Infine, il Tribunale rigettava la domanda attorea relativa alla restituzione delle spese condominiali “dal momento che la partecipazione nelle spese comuni non dipende dal godimento effettivo dell’immobile”.
In ragione dell’accertato concorso di colpa nella causazione del danno da lucro cessante e del rigetto della domanda per la restituzione delle spese condominiali, le spese di lite venivano compensate nella misura di 1/3, dovendo soltanto la restante parte essere refusa dal Condominio.
